新型城鎮(zhèn)化與旅游地產發(fā)展新契機
（一）市場主導是未來新型城鎮(zhèn)化的基本邏輯
中共十八屆三中全會重新定位了市場的功能，從 “基礎性”作用到 “決定性”作用，意味著政府與市場的關系必須理順，“以市場為主導，政府為引導”將成為未來的發(fā)展趨勢。新型城鎮(zhèn)化不是單靠政府的行政推動就能完成的，只有尊重客觀規(guī)律，激發(fā)市場活力，發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，才能推進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。
在這一過程中，民間投資者將發(fā)揮著重要的作用，他們要完成的“造城”，是依托于產城一體化生長出來的城鎮(zhèn)化，不僅僅是綜合體，而是經營性地產項目帶動所形成的綜合體延伸，以及居住一體化、城鄉(xiāng)配套一體化、城鄉(xiāng)社會保障和社會公共服務一體化的城鎮(zhèn)結構，我們稱之為市場化下生長出來的城市化，這將成為未來新型城鎮(zhèn)化的核心模式和結構。
（二）以消費為主導的產業(yè)成為帶動整個經濟發(fā)展的導向
中國經濟的發(fā)展，無論從統(tǒng)計數字還是實際的增長速度來說都到了一個新的瓶頸階段。相對低廉的勞動力所形成的出口增長受到抑制，同時還面臨著土地、生態(tài)、能源等方面的發(fā)展約束。近幾年，政府正在出臺一攬子計劃來推動消費經濟的增長，形成新的人口消費紅利，可以預見中國將進入消費促進時代。
據國家統(tǒng)計局數據顯示，從2006年開始，我國歷年的消費增長率一直沒有低于13%，平均保持在15%以上。較高的消費增長率，是帶動GDP發(fā)展的要素。2012年開始，我國消費拉動的GDP已經占到50%，今后，消費將會繼續(xù)成為GDP增長的第一帶動力。
其中服務性需求隨著居民收入的提高不斷上升，正逐漸成為城鄉(xiāng)居民消費的新亮點，也是國家重點培育的方向?？梢哉f我國的城鎮(zhèn)化在經歷了輕工業(yè)帶動的第一代、重化工業(yè)及投資帶動的第二代發(fā)展后，開始走向以服務產業(yè)、消費產業(yè)帶動的第三時代。這一導向下有兩個重要問題需要解決，一方面是如何增強中國居民的消費意愿、大幅提升消費能力、全面釋放消費需求，另一方面是如何改善消費供給能力、大幅提升消費供應水平，這也成為整個國家社會政策與經濟政策的核心脈絡。
推進新型城鎮(zhèn)化的目的，就是實現城鎮(zhèn)化的質和量的全面升級，這是加速提升消費比例、擴大內需規(guī)模、促進消費落地的一種發(fā)展模式。新型城鎮(zhèn)化的解決方案，一定要尋找動力機制，要有好的產業(yè)機制來推動，有效的解決資金來源、利潤結構和財富增長問題。認為新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展要同時把握好兩種增長模式：第一是以產業(yè)為依托的利潤增長，是效率和技術帶動的增長模式；第二是以土地升值和房產升值為依托的財富增長。這兩個增長結合在一起，以產城一體化為核心形成的新型城鎮(zhèn)化，就是中國下一個階段發(fā)展最重要的旋律。而消費紅利的形成和釋放，使得以消費為主導的產業(yè)將成為帶動整個經濟發(fā)展的導向。#p#分頁標題#e#
（三）旅游引導的新型城鎮(zhèn)化
旅游作為一種消費型產業(yè)，通過其特有的“搬運”功能，形成住宿、餐飲、游樂、購物、養(yǎng)老等綜合性消費聚集，進而形成旅游帶動的產品產業(yè)鏈，并逐步形成產業(yè)集群，產業(yè)的發(fā)展推動就業(yè)、居住、配套設施、社會服務等的需求，因此構成了城鎮(zhèn)化結構，這就是旅游引導的新型城鎮(zhèn)化的基本邏輯。認為基于旅游產業(yè)在區(qū)域產業(yè)集群化與新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中的引領作用與優(yōu)勢地位，未來的10~20年，旅游將會成為產城一體化發(fā)展的最優(yōu)選擇之一，成為中國經濟社會保持高速增長最大的動力源之一。在這一模式中，旅游地產商通過土地、旅游房產升值帶來的財富效應，反哺旅游產業(yè)的發(fā)展，大規(guī)模的參與到旅游開發(fā)中，已經成為旅游產業(yè)的主導者。
旅游地產與新型城鎮(zhèn)化
（一）旅游地產開發(fā)在新型城鎮(zhèn)化中的作用
旅游地產的開發(fā)，可以帶動建筑、交通、餐飲、通信等行業(yè)的發(fā)展，為當地居民提供就業(yè)崗位，提升地區(qū)的生活居住條件，促進城市經濟向旅游休閑化發(fā)展，從而對城市化進程起到推動和促進作用。另外，旅游休閑綜合體與城鄉(xiāng)互動發(fā)展，對于承載城市文化，凸顯城市性格，打造城市標志，塑造城市形象，推廣城市品牌，形成創(chuàng)新的城市化模式，具有重要的引擎作用。
旅游地產開發(fā)商在城鎮(zhèn)化建設中所發(fā)揮的作用，可以體現在土地開發(fā)、旅游公共設施建設、旅游休閑項目建設、旅游地產產品開發(fā)四個層面，其主要內容以及與旅游城鎮(zhèn)化的關系如下：
可見，通過旅游地產產品開發(fā)，會形成休閑商業(yè)街區(qū)、度假區(qū)、莊園、酒店、養(yǎng)老社區(qū)、新農村社區(qū)等，這些都構成了旅游帶動新型城鎮(zhèn)化落地的支撐型內容。因此，旅游地產開發(fā)在旅游引導的新型城鎮(zhèn)化建設中起到最核心的推動性作用。
（二）新型城鎮(zhèn)化建設中的旅游地產開發(fā)形式
1、旅游城鎮(zhèn)化中的土地一級開發(fā)
所謂一級土地開發(fā)，通俗指在土地出讓前，對土地進行整理投資開發(fā)的過程。土地一級開發(fā)是土地出讓前的運作方式，開發(fā)的主體多為當地政府或由當地政府指定的土地開發(fā)企業(yè)，而土地一級開發(fā)的結果是要使“生地”成為“熟地”，達到出讓的標準。在大多數城市中，土地開發(fā)主要是由政府來操作，也可以由政府委托企業(yè)來做，政府負責管理和監(jiān)督，或者由國有企業(yè)或事業(yè)單位性質的土地儲備機構來做。
旅游地產土地開發(fā)，屬于土地一級開發(fā)的范疇。嚴格意義上講，國內外的土地使用性質都不存在“旅游地產用地”這個類別，而對于國內出現的“旅游地產土地開發(fā)”概念，其實質是一級土地開發(fā)經劃撥或轉讓后，房地產開發(fā)商針對項目建成后用于與旅游行業(yè)相關的居住和休閑娛樂方面的經營活動來定義的。#p#分頁標題#e#
旅游城鎮(zhèn)化中的一級土地開發(fā)，涉及很多不同類別，包括城市中舊城改造為休閑商業(yè)或休閑娛樂街區(qū)等，成本往往很高，風險較大。但是城市休閑聚集核如果設計得好，可以有效的提升區(qū)域地價，實現一級開發(fā)盈利。非城市中心的土地，特別是偏遠區(qū)域，環(huán)境好、旅游資源好、地價很低，如果針對大交通政府解決方案比較好，一級開發(fā)空間很大，這是絕大多數房地產商參與旅游地產開發(fā)的關鍵。
旅游地產商參與土地一級開發(fā)，與城市土地開發(fā)的差別在于，不僅僅是項目地的征地補償、拆遷安置、七通一平等基礎設施和社會公共配套設施建設，而重點是要形成真正的旅游產業(yè)。因為旅游地產的核心，在于依靠旅游，形成游客搬運，實現消費聚集。只有人氣形成，才有可能形成商氣，才進一步可以發(fā)展出多樣化的居住，才有城鎮(zhèn)化的發(fā)展。因此，旅游產業(yè)的價值決定了土地的價值，開發(fā)商必須結合旅游產品開發(fā)，結合旅游地產二級市場開發(fā)，才能真正獲取一級市場的利潤。
當然，在旅游引導的新型城鎮(zhèn)化建設過程中，存在城市休閑區(qū)、新城新區(qū)、旅游綜合體、新農村社區(qū)、配套酒店、度假公寓等各類項目的開發(fā)建設，如果房地產商與政府形成補償性合作，參與進行土地一級開發(fā)，相對風險較小，盈利更有保證。
2、BT模式下的旅游公共設施建設與旅游項目開發(fā)
以BT模式為主導，通過與政府合作，打造旅游休閑的公共工程項目，不僅可以形成旅游相關的公共設施建設，而且還能形成一批旅游產品，由房地產商經營一段時間，再交回給政府管理，或者長期由房地產商經營，或者房地產商完全建成以后交給政府經營。這類項目包括旅游交通、游客中心、城市休閑區(qū)、展館博物館、旅游景區(qū)、大型旅游娛樂項目等，以及與之相配套的綜合性公共基礎設施和功能開發(fā)，如道路、通訊、水電等綜合管網系統(tǒng)。其開發(fā)建設，需要大量投資，但是市場回報相對來說比較困難，通過BT或者通過政府的優(yōu)惠扶持或合作，結合土地開發(fā)，使得房地產商參與到旅游公共設施建設和旅游項目開發(fā)中來。
BT模式作為公共基礎設施建設中發(fā)展起來的一種優(yōu)化的項目融資與實施模式，其得天獨厚的優(yōu)勢，也吸引了眾多旅游城市通過這種模式，對包括餐飲、賓館、酒店、旅游交通以及各種文化娛樂、體育、療養(yǎng)等物質設備的各項旅游公共設施以及城市休閑項目進行開發(fā)建設。完善的旅游公共設施，不僅為旅游發(fā)展提供了有力的保障，同時也強力帶動了旅游項目的長足發(fā)展。
3、泛旅游地產產品開發(fā)
旅游地產產品開發(fā)，不同于一般商業(yè)房地產或住宅房地產產品，其與旅游產品的結合非常緊密。因此，我們一般把旅游地產產品開發(fā)，納入區(qū)域綜合開發(fā)的結構之中，深度設計，形成五大類運營模式不同的產品：自持型經營產品、出租型商業(yè)房地產產品、銷售型商業(yè)房地產產品、銷售回租型商業(yè)或住宅產品、銷售型住宅產品。#p#分頁標題#e#
面向新型城鎮(zhèn)化的旅游地產開發(fā)，必須以區(qū)域綜合開發(fā)為理念，運用泛旅游產業(yè)集群化發(fā)展模式，開發(fā)泛旅游架構下的地產產品。將旅游地產概括為休閑商業(yè)地產、休閑居?。ǖ诙铀┑禺a、度假居?。ǖ谌铀┑禺a、酒店地產、養(yǎng)老居住地產、文化創(chuàng)意地產、莊園地產、新農村社區(qū)旅游地產八大類。具體內容詳見P10 《旅游地產產品開發(fā)研究》。
新型城鎮(zhèn)化下旅游地產發(fā)展的新契機
（一）中國房地產的機會與困境
中國房地產發(fā)展處于結構性矛盾狀態(tài)，良性發(fā)展與不良困境同時存在。林峰院長認為主要存在五大結構良性機會與四大結構惡性困境。
1、五大結構良性機會
第一：城鎮(zhèn)化空間巨大，為未來20年提供了持續(xù)增長的機會；
第二：土地控制有效，土地升值結構有序良性，保證了不動產持續(xù)保值增值的基礎，為土地一級開發(fā)提供了穩(wěn)定的空間與機會；
第三：城市配套水平持續(xù)升級，重置成本保持增長，保證了城市房地產保值升值基礎，為城市梯級房地產升值形成波浪式推進結構，形成城市房地產開發(fā)的可控與有序機會；
第四：產城一體化趨勢明確，為城市可持續(xù)發(fā)展提供了保障，為工業(yè)區(qū)、高新區(qū)、產業(yè)區(qū)、經濟開發(fā)區(qū)等與城市房地產的混合發(fā)展提供了機會。同時，產城一體化城鎮(zhèn)開發(fā)，形成了創(chuàng)新開發(fā)的商機，使產業(yè)資本與房地產資本融合發(fā)展成為新主流模式；
第五：剛需及改善性需求、服務業(yè)需求、商業(yè)需求、休閑需求、投資需求等等依然旺盛，房地產成本與市場價格之間的利潤空間仍然較大，構成了多數產品盈利能力的基礎，房地產產品開發(fā)仍然是最盈利的商業(yè)模式。
2、四大結構惡性困境
第一：基于房地產商低價土地與高價房產的開發(fā)追求及政府政績需求的新城造城模式，大多數都是脫離產業(yè)的惡性開發(fā)，造成了空城與鬼城；
第二：既脫離旅游又脫離城鎮(zhèn)的所謂“旅游地產”，特別是沿海地區(qū)大量的空樓鬼樓，是極大的資源浪費；
第三：大規(guī)模的商業(yè)綜合體規(guī)劃與開發(fā)，由于缺少商業(yè)及休閑娛樂、文化商務等等產業(yè)的經營基礎，以賣房給小業(yè)主為目標，建造了大量無人氣的商業(yè)樓盤，形成了開發(fā)商與小業(yè)主間的矛盾，也因此越來越難賣；
第四：產業(yè)房地產熱中，虛產業(yè)、實房地產的運作手法，既騙政府又騙業(yè)主，在社會大背景之下，已面臨發(fā)展瓶頸。
（二）旅游地產的發(fā)展結構
1、旅游地產的發(fā)展
旅游地產的發(fā)展已經有相當長的時間，是依托旅游資源出現的一種物業(yè)形式，或者是一種財產形式。也是基于人們對旅游地從一般觀光轉化為在當地進行休閑度假和消費而形成的一種居住型需求。#p#分頁標題#e#
2005年――2008年，由于房價、地價持續(xù)增長，旅游地產經歷了高速膨脹的畸形增長。這段時期的旅游地產開發(fā)不是因為其使用價值，而是投資功能，或者說增值、升值和盈利功能。但是走到今天，旅游地產適應于生活需求，適應于整個中國國民休閑發(fā)展需求，適應于旅游引導下的區(qū)域經濟開發(fā)需求的趨勢越來越明確。它不僅僅是為了生活或是度假，實際上是一種產業(yè)發(fā)展，是區(qū)域經濟發(fā)展需求帶動下的一種開發(fā)。從這方面來說，旅游地產畸形投機階段已經過去，正進入一個非常正向和良性的階段。雖然以房地產盈利及保值增值為目標的畸形投資仍然存在，但已不再是主體和主流了。
2、新型城鎮(zhèn)化下的旅游地產發(fā)展結構
旅游城市開發(fā)、旅游區(qū)域綜合開發(fā)，是以游客搬運為依托的大量游客轉移為基礎，以游客消費的多樣化和持續(xù)消費能力為依托形成的區(qū)域綜合開發(fā)架構，在這種架構中旅游地產是最核心的基礎。基于這樣一種理解做旅游地產時，應走綜合開發(fā)之路，這也是旅游引導的新型城鎮(zhèn)化下旅游地產開發(fā)的主流模式。其發(fā)展結構如下：
第一，旅游吸引核：是吸引人流、形成人氣、提升土地價值的關鍵，是旅游及旅游地產最基礎、最本質的核心工作；
第二，休閑集聚區(qū)：是吸引人流留下來消費的主要結構，消費產品、消費業(yè)態(tài)、收入模式的設計是吸引力人來之后最重要的一個工作；
第三，居住發(fā)展帶：休閑消費及產業(yè)的發(fā)展，催生了就業(yè)、居住、養(yǎng)生養(yǎng)老居住、度假居住等的發(fā)展。其中，一部分可以通過商業(yè)地產的方法，用回租經營的模式，實現商業(yè)運營化，從而實現資產價值與使用價值的分離；
第四，社區(qū)配套網：解決旅游地產與旅游分離，要發(fā)展休閑旅游；解決旅游地產與城市分離要運用新型城鎮(zhèn)化理念，進行社區(qū)配套。政府必須把旅游形成的大規(guī)模居住納入到城市結構中來；
第五，產業(yè)延伸環(huán)：包括觀光與休閑農業(yè)、家庭菜園、泛旅游延伸的加工工業(yè)（食品、土特產品、工藝品加工等）、郊野運動基地等等。
（三）未來旅游地產的發(fā)展趨勢
1、資源利用上
中國正面臨著快速的城鎮(zhèn)化進程，在這個高潮中，土地資源的合理分配顯得更為重要。解決資源的利用、保護和提升問題將是旅游地產開發(fā)的重中之重。針對資源開發(fā)利用現狀和存在的問題，在環(huán)境、景觀等方面強調尊重資源原生性基礎上的有效利用，深入挖掘文化內涵，在將資源特色發(fā)揮到極致，給游客、置業(yè)者以沖擊的表象下，達到引領全新生活理念的深層意義。
2、產品開發(fā)上
房產市場的需求正面臨由經濟型向舒適型轉化的趨勢，新型旅游地產發(fā)展，必須強調特色，強調原住居民的參與，結合市場多樣需求，融“旅游―游憩”模式創(chuàng)新于房地產產品開發(fā)之中，進行有吸引力的產品（旅游、房產產品）設計，如景觀居所、創(chuàng)意主題地產等。這就要求產品更加細分化，產品開發(fā)、銷售、交換、相關服務分工合作，最終營造滿足市場需求的生活方式。#p#分頁標題#e#
3、運營模式上
目前大量旅游地產產品建成后，經常面臨找不到適合的營銷公司進行專業(yè)營銷銷售的局面。對于“投資+自用”雙重功能的旅游地產，消費者更多地需要長效盈利，這就要求轉變目前以銷售為主導的投資模式為“銷售+經營”模式，構筑完善的再營銷網絡，給予投資者長期的投資回報和持續(xù)的收入狀態(tài)。對于日趨理智、務實的開發(fā)商，正經歷從單一的房地產小盤開發(fā)到大盤開發(fā)，到城市運營商再到區(qū)域運營商四個階段的轉變和蛻變，以區(qū)域為主體進行綜合開發(fā)，成為發(fā)展趨勢。
4、地產商定位上
旅游度假區(qū)從開發(fā)居住房產，到商業(yè)地產與居住地產結合，再到土地開發(fā)結合房產開發(fā)，旅游地產商在地產開發(fā)上的產品層級、綜合性以及一二級之間的互動越來越強。而從房地產開發(fā)，到旅游景區(qū)項目開發(fā)與經營，到區(qū)域旅游休閑度假產業(yè)鏈整合，再到區(qū)域泛旅游產業(yè)綜合開發(fā)，旅游地產商對旅游產業(yè)的參與越來越深，對旅游產業(yè)的開發(fā)運營能力越來越強，對區(qū)域發(fā)展的駕馭越來越嫻熟。
這兩個方面結合，形成了旅游地產商自我定位的大幅度升級：旅游住宅房產開發(fā)商――
旅游房產開發(fā)商（旅游住宅+旅游商業(yè)房產）――旅游地產開發(fā)商（旅游住宅+旅游商業(yè)房產+旅游土地開發(fā)商）――旅游景區(qū)開發(fā)運營商（景區(qū)景點項目開發(fā)經營）――旅游區(qū)綜合業(yè)態(tài)開發(fā)運營商（景區(qū)景點綜合業(yè)態(tài)項目開發(fā)經營）――泛旅游產業(yè)開發(fā)運營商（旅游農業(yè)文化運動泛旅游業(yè)態(tài)開發(fā)運營）――泛旅游區(qū)域開發(fā)運營商（旅游住宅+旅游商業(yè)房產+旅游土地開發(fā)商+景區(qū)景點綜合業(yè)態(tài)項目開發(fā)經營+泛旅游業(yè)態(tài)開發(fā)運營）。從地產樓盤開發(fā)商到區(qū)域運營商，帶動成千上萬的人致富，帶動一個區(qū)域的城市化發(fā)展，帶動一個區(qū)域的經濟發(fā)展，這是一件非常光榮的事情，也是一個實現偉大夢想的好機會。而同時又符合產業(yè)調整規(guī)律、符合如今以內需帶動經濟發(fā)展的基本經濟發(fā)展趨向、符合構建和諧社會的愿景。
綜上所述，未來地產的發(fā)展應遵循以下思路：1、開發(fā)綜合化，地產商不再僅僅是房產供應商，而是區(qū)域綜合開發(fā)商，必須站在綜合開發(fā)商的角度來看待與政府、農民、投資人和顧客的關系；2、產城一體化，不僅做樓盤，還要考慮社會復合結構，做城鎮(zhèn)化；3、產業(yè)服務化，如果沒有實現體驗化、休閑化、娛樂化，形成服務能力，地產商將面臨著很大的危險；4、長短收益配置合理化，將地產所有權與使用權分離，轉化為綜合平衡模式，即快銷+售后回租+持有經營，這需要地產商要有產業(yè)的經營能力與品牌；5、金融服務運用的合理化，運用貸款、基金、發(fā)債、資本融資等不同融資模式，實現對長短結合收入模式的融資現金流支撐 ；6、企業(yè)聯合和品牌整合化，投資商、開發(fā)商、服務運營商企業(yè)應聯合打造聯盟，共同推動城鎮(zhèn)化開發(fā)，另外，有序、整合、協(xié)調的品牌導入將成為招商引資手段及發(fā)展結構。#p#分頁標題#e#
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