旅游規(guī)劃設計
旅游地產策劃必須做的十項工作
發(fā)布日期：2015-11-04
改革開放30年，人民生活水平快速提升，“吃喝玩樂”產業(yè)蓬勃發(fā)展，旅游休閑娛樂已成為了人們必需的生活方式，從節(jié)假日各景區(qū)人頭潮涌就可以看出，旅游休閑娛樂時代已經來臨。正因為如此，旅游地產也成為了各地產商轉型的頭號選擇。
做旅游地產策劃像寫一首詩情畫意的山水詩一樣，要讓人看了后充滿向往和追求。要有數據、有圖片、有分析、有邏輯，層層推理，分析項目和市場的前世、今生和未來，來龍去脈了如指掌，不是擺各種宏觀數據、市場資料以及個案參考，要做到對市場一清二楚，對客戶和案例三分四列，七步成詩地挖掘和打造項目亮點，八面玲瓏的整合各種資源，最關鍵的是要對項目進行九章算術式的經濟測算，投入產出要算清，盡量做到十全十美。
長白山綜合旅游地產
我們認為旅游地產前期策劃應該分十大步驟，分別是：
第一、大勢把握。把握旅游市場、地產市場的來龍去脈，包括旅游地產政策、土地、金融、稅收、經濟發(fā)展情況等，這些都會影響項目未來的發(fā)展。
第二、市場細分。熟悉旅游地產市場的供需、產品、客戶、價格、競爭、渠道、促銷及整個市場目前和未來的格局，對全國、全城、全區(qū)進行逐層分析。最關鍵的是目前區(qū)域內的旅游市場情況，包括旅游路線和路線特征等。
第三、項目分析。對項目進行SWOT分析，挖掘項目和企業(yè)的資源，包括對企業(yè)操作能力的評估。項目資源包括項目的山水資源、文化資源，對沒有突出資源需要嫁接新資源。
第四、理念創(chuàng)新。針對上面的市場情況和項目分析，進行一個有高度能落地的定位思路，思考一個關鍵的問題是：需要創(chuàng)建一個什么樣的理念，讓項目一枝獨秀。
第五、項目定位。從政府、客戶、競爭、項目、企業(yè)五個角度分析，我們叫五維定位分析法，得出一個能讓項目獨樹一幟且不空洞、能落地、貼切的定位主題。同時進行客戶定位、功能定位、市場形象定位等。其中客戶定位需要包括銷售型客戶和消費型客戶兩種。
第六、規(guī)劃布局。根據地形地貌給項目劃分板塊，同時根據用地性質和景觀情況布局產品，目的不是追求鳥瞰圖的美觀，而是在于追求景觀是否最大化利用、功能是否合理布局、動線是否利于銷售經營以及方便出行，以及讓利潤最大化以及是否能讓項目不斷回籠資金控制性的運轉、以及風水因素等等。
第七、產品構建。在定位的基礎上構建旅游地產的產品，旅游地產產品的構建特別需要注重與地形地貌的結合，因地制宜才能打造出新奇特的產品，同時要注重可行性和是否植入與旅游休閑相關產業(yè)。旅游產品是追求新奇特，還是原真美，地產產品要追求高大上還是平民化，都需要斟酌。
第八、要素整合。整合項目需要突破的資源，比如養(yǎng)生資源、設計資源、客戶資源、資金等方面，為項目提供支撐和幫助的一切有利資源。
第九、經濟測算。根據政府給予的指標，沒有指標的項目則根據項目特點及產品情況推算項目的指標給政府報批。通過指標，計算投入產出情況，并根據經濟測算結果反推算項目的可行性和規(guī)劃布局以及項目產品的取舍，以及跟政府進行有效的溝通。
第十、開發(fā)建議。對項目整體的開發(fā)策略、開發(fā)節(jié)奏以及首期啟動進行建議，主要圍繞以最少的運作成本撬動整個項目，首期啟動則突出項目的的亮相亮點，要做到開門紅。
（本文作者：謝天）
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